Спрос на складскую недвижимость растет в первую очередь за счет производственных и транспортных компаний.
Рынок складской недвижимости преодолел кризис и вернулся к показателям 2013–2014 годов. Крупные компании активно покупают и арендуют площади. Причины — укрепление рубля и его небольшая волатильность, некоторая стабилизация в экономике. В этом году восходящий тренд сохранится, считают эксперты.
Рост после спада
Прошлый год показал в России уровень спроса, сопоставимый с докризисными годами, говорит региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Colliers International Элеонора Богданова.
Объем ввода в эксплуатацию складской и коммерческой недвижимости в прошлом году был по-прежнему меньше, чем спрос на нее. Эта тенденция на рынке наблюдалась уже как минимум второй год подряд. По данным Knight Frank, в прошлом году на рынке появилось 700 тыс. кв. м складов, при том что компании взяли в аренду 1 млн кв. м и купили 1,1 млн кв. м.
Статистика выглядит парадоксально: по словам ведущего консультанта отдела исследований компании Cushman & Wakefield Александра Кунцевича, в целом за 2016 год спрос на складские площади в Московском регионе сократился на 11%, в других регионах — на 30%. Это падение связано с провальной первой половиной года и проблемами ретейлеров, бизнес которых по-прежнему чувствует себя не лучшим образом.
Производственные и логистические компании, напротив, стабильно увеличивали спрос: в этих сегментах он в прошлом году вырос на 23 и 11% соответственно. И настоящий складской бум начался в четвертом квартале 2016 года на первый квартал 2017-го. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складской недвижимости в последнем квартале был выше аналогичного среднего показателя 2011–2015 годов в два с половиной раза и составил 528 тыс. кв. м, подсчитали в Cushman & Wakefield. Значительную часть сделок не удавалось закрыть, и они переносились на 2017 год.
Меняется и характер спроса на склады. Почти 90% сделок прошлого года были связаны с переездом арендаторов в другие логистические комплексы или заключены с изменением объема площадей, говорит Максим Загоруйко, директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank. Эти сделки заключали в основном крупные ретейлеры, которые активно оптимизировали свои складские потребности, пользуясь минимальными значениями арендных ставок на рынке.
При этом отмечался и рост на складские площади со стороны логистических компаний. В ситуации нестабильной экономики использование логистического оператора позволяет снижать риски и затраты в логистике, отмечает Александр Кунцевич.
Транспортно-логистические компании сегодня предпочитают брать склады в аренду. Чаще всего речь идет о помещениях классов В и C. 3PL-операторы имеют и собственные, и арендованные площадки. Крупные ретейлеры с собственным автопарком стараются строить свои здания класса А либо арендовать их.
В сегменте грузоперевозок наблюдается стремление транспортных компаний к диверсификации услуг. Для качественного развития таких новых направлений, как 3PL и фулфилмент (комплексные логические услуги, включая, например, обработку заказов и доставку товаров), необходимы складские площади, говорит Владимир Солодкин, генеральный директор SPSR Express.
Эффект Яровой
Еще одна причина роста спроса со стороны логистов — консолидация на рынке, которая идет уже не первый год. К ней подталкивает не только система «Платон», тарифы в которой повышаются, но и макроэкономика, а главное — «пакет Яровой», который больно ударит не только по сотовым операторам и интернет-провайдерам, но и будет стоить логистическим компаниям порядка 180 млрд руб. Именно во столько эксперты Национальной ассоциации дистанционной торговли оценили «антитеррористические» поправки в законодательство, из-за которых всем операторам почтовой связи и перевозчикам придется покупать и использовать рентген, металлодетекторы и газоанализаторы, чтобы точно знать, что через них не отправляют оружие и взрывчатку.
Путь оптимизации затрат — слияние или поглощение, логистический рынок объемом 55 млрд руб. (по подсчетам агентства M.A.Research) стал активно консолидироваться. Самым заметным стало объединение двух операторов — компаний SPSR Express и DPD в этом году, а в 2016-м прогремела сделка по покупке российской компании «Максипост» компанией Itella, входящей в международную группу Posti (принадлежит правительству Финляндии). С учетом того что, по данным того же M.A.Research, в России на долю DHL Express приходится 21% рынка, а у российских SPSR Express и Pony Express — 12 и 9% соответственно, можно говорит о настоящем переделе рынка.
Есть сделки и поменьше, но тоже знаковые. Например, компания TopDelivery купила Maxima-Express, которая владеет сетью пунктов выдачи, а Avito купил агрегатора доставок CheckOut.
Процесс слияни и поглощений диктуется логикой развития рынка. Главная причина — рост e-commerce в России (+25% в год, согласно подсчетам агентства Data Insight). Число посылок из-за границы выросло в прошлом году на 80%. Большая часть из них проходит через «Почту России», так что перспективы у логистических компаний есть. И все больше интернет-магазинов (и крупных, и малых) в стремлении экономить отдают логистику на аутсорсинг.
Грузоотправителей все меньше интересует простая перевозка из пункта А в пункт Б, говорит директор службы по связям с общественностью ГК «Деловые линии» Семен Селиванов — потребителям нужен качественный и комплексный логистический продукт, со страховкой, правильным хранением, сопровождением в пути и гарантией сроков доставки. В таких условиях издержки растут, и небольшим игрокам становится сложнее управлять маржой.
Недвижимость net-a-porter
По итогам первого квартала 2017 года наблюдается снижение запросов от ретейла. Основным драйвером спроса выступают крупные фармацевтические компании, дистрибьюторы запчастей и логистические операторы, говорит Максим Загоруйко из Knight Frank.
При этом тренд build-to-suit — строительство склада под требования конкретного клиента — продолжает править бал на рынке. Это позволяет уменьшить метраж помещений, заранее спланировав складские процессы, сократить время на обработку грузов и увеличить оборачиваемость площадей. Свой склад дает экономию на издержках до 30–40%, оценивает эффект Семен Селиванов.
Также будет развиваться региональная логистика, а поскольку в регионах есть проблемы с готовыми площадями, там тоже будет наблюдаться тренд build-to-suit. Главное — доставить груз из региона в регион, минуя Москву.
По прогнозам компании Colliers International, в 2017 году в Московском регионе в связи с большим объемом вакантных складских площадей будут преобладать сделки в готовых объектах. В регионах России в связи с отсутствием готовых качественных складских площадей класса А ретейлеры продолжат строить собственные распределительные центры в формате built-to-suit, говорит Элеонора Богданова из Colliers International.
Интерес к складам со стороны логистических компаний будет расти и потому, что интернет-магазины все активнее осваивают продажу крупногабаритных товаров, например мебели, а такая доставка требует значительных площадей.
«Для обслуживания представителей электронной коммерции (фулфилмент и экспресс-доставка) логистические операторы выбирают площади, расположенные близко к Москве (до 15–20 км от МКАД) или в пределах столицы. Это позволяет обеспечивать высокую скорость локальных и федеральных отправок, поддерживать высокий уровень сервиса и вводить новые предложения для потребителя», — говорит Владимир Солодкин. При этом, добавляет он, спрос на склады будет особенно заметным, например, в Перми, Казани, Новосибирске и Екатеринбурге. Склады в городах-миллионниках часто развиваются как дополнение к московским и используются интернет-магазинами для более быстрой доставки товаров, уточняет Солодкин.
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Автор: Ирина Лаврова
Подробнее на РБК:
http://www.rbcplus.ru/news/58f53f467a8aa94af196e2bb
